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Responsabilidade do condomínio no pagamento de verbas trabalhistas

Ao se deparar com um profissional que tenha trabalhado nas dependências de uma determinada área, que ainda não se possa denominar condomínio, de fato e de direito, como é possível reconhecer os direitos a ele inerentes e os efetivos responsáveis pela consequente quitação dessas obrigações?
 
Eventuais responsabilidades pelo pagamento de verbas decorrentes de uma relação de emprego não podem recair sobre condomínio ainda não constituído, de fato e de direito, notadamente por inexistir previsão legal a autorizar qualquer obrigação nesse sentido.
 
Porém, na prática, é bastante comum observar reclamações trabalhistas nas quais é alocada no polo passivo a figura dos condomínios, ainda que não estejam  regularmente constituídos, de modo a tentar imputar a estes toda a responsabilidade pelo pagamento das verbas decorrentes do regime celetista.
 
A corroborar tal situação, encontram-se, infelizmente, algumas decisões judiciais menos atentas, calcadas muitas vezes em provas “vesgas”, que desaguam, na realidade, em violência ao previsto nos artigos 2º e 3º, da CLT, de modo a condenar o inexistente condomínio ao pagamento de todas as verbas pretendidas na inicial. 
 
Ora, necessário se faz esclarecer que se considera condomínio a área de terras que se encontrar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessária a subscrição de sua convenção pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.
 
A Convenção é um ato-regra da vida condominial e sua subscrição a torna obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades autônomas. Ou para quem sobre elas tiver posse ou detenção, sendo que para ter validade contra terceiros é imperioso que esteja devidamente registrada em cartório. 
 
O artigo 1º, da Lei n. º 4.591, de 1964, entende por condomínio as edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais. E vincula a unidade habitacional ou comercial, como propriedade autônoma, a uma parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns (§ 2º).
 
Assim, para configurar um condomínio não basta que, em um mesmo terreno, duas ou mais pessoas construam unidades autônomas. É requisito essencial de sua constituição, tal qual resultante da lei e assentado em doutrina, que estas unidades se encontrem reunidas em um conjunto de terras, nas quais se associem as partes comuns.
 
Desta feita, para que haja condomínio é preciso que os proprietários dos direitos relativos à aquisição de unidades autônomas, em propriedades a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborem, por escrito, convenção condominial. Esta deve ser aprovada pelo mínimo de dois terços dos moradores (artigo 9º, §3º) e, também por contrato ou deliberação, em assembléia que aprove o regimento interno das terras, de modo a promover o subsequente registro.
 
É condomínio de fato todo grupamento espontâneo de casas ou de apartamentos não constituído segundo a forma estabelecida no artigo 7º, da Lei n. º 4.591, de 1964 e nos artigos 1.332 e seguintes do Código Civil.
 
Com efeito, condomínio de fato não se trata de ato de vontade deliberada dos consórcios nem instituição por testamento, sendo que se materializam, espontaneamente, por aglomerados de propriedades em forma de vilas de casas ou em ruas sem saída, onde se aloca uma cancela ou guarita, quase sempre à revelia do Poder Público.
 
Diante das definições acima relatadas, resta patente a impossibilidade de um condomínio ainda não constituído, de fato e de direito, assumir uma dívida trabalhista de eventuais trabalhadores que lá se ativaram.
 
Não se pode travestir uma área de terras que se encontra dividida em unidades autônomas em condomínio, tendo em vista esta pretensa equiparação constituir mera ficção jurídica, destinada única e exclusivamente a legitimar eventual representatividade em uma demanda.
 
Nessa linha, ao se examinarem as normas destinadas a regular a vida em condomínio, à luz do princípio da igualdade proclamado pela Carta Maior, observa-se a isonomia de todos perante a lei, do que se depreendem também as disposições instituídas para a regulação da vida em grupo, como ocorre no condomínio a exigir igualdade de tratamento entre os condôminos, respeitadas as suas peculiaridades.
 
Desta feita, em uma reclamação trabalhista ajuizada em face de um condomínio, deve o juiz ater-se a essas peculiaridades, de modo a observar sua efetiva constituição, sendo que não poderá sobrevir condenação se não restar demonstrada inequivocamente sua existência de fato e de direito pelo trabalhador.
 
Até porque um inexistente condomínio não tem qualquer natureza jurídica, não podendo ser sujeito de direitos e deveres e, por consequência, figurar no polo passivo de uma ação judicial.
 
Eventual responsabilidade pela quitação das verbas trabalhistas deverá recair sobre o efetivo empregador, que poderá ser identificado através da análise das provas constituídas nos autos, notadamente oitiva das partes e testemunhas, bem como documentos a ele anexados.
 
Aos magistrados cabe investigar quem efetivamente foi o empregador daquele reclamante: empreiteiro, empresas prestadoras de serviços, construtoras etc.
 
Se, por sua vez, as provas colacionadas aos autos não forem robustas no sentido de caracterizar inequivocamente o vínculo empregatício, o julgador não terá alternativa senão se posicionar pela improcedência da demanda.
 
Diante de tais fatos, é de suma importância que os responsáveis pela constituição de um condomínio, ainda inexistente de fato e de direito, adotem medidas jurídico-preventivas, a fim de que os riscos existentes sejam minimizados e os interesses empresariais eficazmente alcançados.
 
* Rafael Cenamo Junqueira é advogado especializado em Direito do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e associado do escritório Rodrigues Jr. Advogados – rafael.junqueira@rodriguesjr.com.br

Atualizado em: 04/01/2011