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Ações de despejo e a teoria do adimplemento substancial

A Lei 8.245/91, também conhecida como a Lei de Locações, permite ao locatário extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, depositando em juízo as quantias em aberto no prazo da defesa (trata-se da “purga da mora”). Ocorre que a própria Lei estabelece de maneira expressa, em seu artigo 62, que isto só pode ser feito a cada 24 meses.
 
Ou seja, nos termos da Lei de Locações, o locatário pode purgar a mora, e extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, apenas uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Antes disso, qualquer inadimplemento, por menor que seja, permite ao locador rescindir o contrato e despejar seu inquilino, sem que este último tenha a possibilidade de pagar em juízo.
 
Da mesma forma, é comum que, em ações de despejo, locador e locatário façam acordos para pagamento de eventual saldo em aberto, ficando estabelecido que o inadimplemento do inquilino resultará na imediata expedição de mandado de despejo, sem a possibilidade de purgação da mora. Esta espécie de acordo, homologada judicialmente, pode ser cumprida de forma imediata, bastando que o locador informe o inadimplemento em juízo: o inquilino fica sem qualquer chance de defesa.
 
Em ambas as situações, entretanto, é importante considerar que a Lei de Locações não existe em um vazio, e deve ser interpretada em conjunto com os princípios legais que regulamentam os contratos de maneira geral, especialmente os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil).
 
Os contratos de locação possuem valor social e devem ser preservados, tendo em vista o direito à moradia, no caso das locações residenciais, e a preservação do fundo de comércio, no caso das locações comerciais – tudo nos termos da Lei de Locações. E no caso específico das ações de despejo, o remédio que a Lei 8.245/91 oferece aos locatários é a purgação da mora, que permite o pagamento em juízo das obrigações em aberto, extinguindo o processo de despejo.
 
Disto se conclui que as possibilidades de purgação da mora devem ser interpretadas da maneira mais ampla possível.
 
É neste contexto que se deve considerar a teoria do adimplemento substancial, já bem fixada na doutrina e na jurisprudência. Esta teoria estabelece que, em um contrato de prestações continuadas, como é o caso do contrato de locação, o inadimplemento deve ser significativo, considerando o valor total da obrigação, para que seja possível a rescisão do acordo.
 
 
Havendo o inadimplemento não significativo, cabe ao credor apenas cobrar (executar) as quantias em aberto, e não rescindir o acordo. Veja-se neste sentido o conceito apresentado por Clóvis Couto e Silva para o adimplemento substancial: "constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)".
 
Esta teoria tem encontrado respaldo nos Tribunais brasileiros, especialmente em ações de rescisão contratual movidas por construtoras e incorporadoras imobiliárias: nestas situações, o Poder Judiciário tem entendido que, se houve o pagamento da maior parte do valor estabelecido no acordo, não é razoável que o contrato seja rescindido, e cabe ao vendedor apenas cobrar as parcelas em aberto. São neste sentido as seguintes decisões, ambas do Superior Tribunal de Justiça: Resp nº 1.200.105 - AM (2010/0111335-0) e Resp nº 1.215.289 - SP (2010/0177513-3).
 
Veja-se o conceito utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça, para aplicar a teoria do adimplemento substancial:  “Atualmente, o fundamento para aplicação da teoria do adimplemento substancial no Direito brasileiro é a cláusula geral do art. 187 do Código Civil de 2002, que permite a limitação do exercício de um direito subjetivo pelo seu titular quando se colocar em confronto com o princípio da boa-fé objetiva. Ocorrendo o inadimplemento da obrigação pelo devedor, pode o credor optar por exigir seu cumprimento coercitivo ou pedir a resolução do contrato (art. 475 do CC).
Entretanto, tendo ocorrido um adimplemento parcial da dívida muito próximo do resultado final, e daí a expressão “adimplemento substancial”,
limita-se esse direito do credor, pois a resolução direta do contrato mostrar-se-ia um exagero, uma iniquidade. Naturalmente, fica preservado o direito de crédito, limitando-se apenas a forma como pode ser exigido pelo credor, que não pode escolher diretamente o modo mais gravoso para o devedor, que é a resolução do contrato.
Poderá o credor optar pela exigência do seu crédito (ações de cumprimento da obrigação) ou postular o pagamento de uma indenização (perdas e danos), mas não a extinção do contrato.”- (STJ – Recurso Especial n.º 1.200.105 - AM (2010/0111335-0), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento 19/06/2012)
 
No caso específico das ações de despejo por falta de pagamento, a teoria do adimplemento substancial possui aplicação prática importantíssima no que diz respeito à purgação da mora, em caso de inadimplemento pelo locatário.
 
É possível utilizar a teoria acima para, por exemplo, justificar a purgação da mora antes de decorrido o período de 24 (vinte e quatro) meses desde a última purgação, previsto em lei, quando o valor em aberto for relativamente pequeno.
 
Da mesma maneira, a teoria do adimplemento substancial, combinada com o princípio da função social dos contratos, pode permitir a purgação da mora em caso de descumprimento de acordos judiciais.
 
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo apresenta decisões neste sentido, mesmo em situações nas quais o acordo excluiu expressamente a possibilidade de purgação:
 
“Embora previsto no acordo que o não pagamento de qualquer parcela autorizaria o prosseguimento da ação com a decretação do despejo, fato é que não pode ser suprimido do locatário o direito de purgar a mora no prazo legal.
(...)
Da análise dos autos, no entanto, nota-se que, informado o inadimplemento do acordo, foi determinada a imediata expedição do mandado de despejo, sem oitiva da parte contrária e sem lhe oportunizar a purgação da mora, nos termos do art. 62, inc. II da Lei 8.245/91.
Houve o pagamento de parte substancial da avença, não havendo notícia do inadimplemento dos locativos que se venceram desde então. Tal fato não pode ser desprezado pelo julgador, especialmente porque a lei confere prazo para o locatário purgar a mora. O adimplemento substancial é fato importante, a ser levado em conta na decisão.”- (TJSP - Agravo de Instrumento nº 0225540-52.2012.8.26.0000, Rel. Des. Edgard Rosa, julgamento 20/02/2013)
 
Diante do quadro acima exposto, conclui-se que as normas sobre purgação da mora, em ações de despejo por falta de pagamento, devem ser interpretadas de maneira ampla, considerando a teoria do inadimplemento substancial. O contrato de locação deve ser preservado sempre que possível, por meio do instituto da emenda da mora – resumindo, não é razoável negar ao locatário a possibilidade de pagar os valores em aberto, preservando seu contrato, quando o inadimplemento em si não é significativo, considerando os valores envolvidos na locação.

* Francisco dos Santos Dias Bloch é mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e atua em São Paulo no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível – francisco@cerveiraadvogados.com.br

 

Atualizado em: 06/05/2013